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Rechtliches
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Hier müssen Hausverwalter aufpassen

Grundsätzlich sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum über die Teilungserklärung klar voneinander getrennt und geregelt: Das Sondereigentum gehört dem jeweiligen Wohnungseigentümer, dazu zählen z. B. alle Räume hinter einer Wohnungstür oder der dazugehörige Keller. Zum Gemeinschafseigentum zählen alle öffentlich zugänglichen Bereiche, wie z. B. das Treppenhaus, die Tiefgarage, der Fahrstuhl oder der Fahrradkeller. Hausverwalter sind rein vertraglich meist nur zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums berechtigt – und genau das kann im Fall des Falles zu kostspieligen Konflikten führen.

Wohnungseigentümer wünschen sich eine Hausverwaltung, die sich unabhängig von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teilungserklärung einfach um alles kümmert. Am liebsten soll auch gleich die Verwaltung von Sondereigentum mit erledigt sein. Das betrifft auch mögliche Schäden innerhalb einer vermieteten Wohnung. Klingt ja erst Mal prima: Der Hausverwalter kann seine Tätigkeit ausweiten und dafür auch mehr abrechnen. Er hat die entsprechenden Kontakte zu Handwerkern, ist gleich vor Ort und kann die anfallenden Arbeiten auch fachmännisch vergeben und abnehmen. Der Wohnungseigentümer zahlt gerne für diesen Extra-Service, auf den er sich verlassen kann.

Wohnungseigentümer wünschen sich eine Hausverwaltung für Sondereigentum

Oder anders gesagt: Keine Hausverwaltung würde sich einen Gefallen tun, wenn sie die Verwaltung des Sondereigentums ablehnt. Dass sich der Hausverwalter damit rein vertragsrechtlich gesehen in einem Graubereich bewegt, beruht auf einem stillschweigenden Einverständnis. Hauptsache, die Dinge werden erledigt. Und in den allermeisten Fällen klappt das auch reibungslos. Allerdings nur, solange während oder nach der Schadensbehebung keine Probleme auftauchen.

Deutlich wird das an einem Beispiel: Nehmen wir an, in einer Wohnung ist ein Wasserschaden aufgetreten. Die Wohnung gehört Herrn Walter und wird von der Hausverwaltung mitbetreut. Der Mieter von Herrn Walter ruft bei ihm an, der wiederum die Hausverwaltung verständigt. Diese kümmert sich auch prompt: Sie fährt hin, schaut sich den Schaden an und meldet ihn der Versicherung. Über sein eingespieltes Handwerker-Team holt er sich schnell die nötigen Angebote für einen Kostenvoranschlag und lässt sich diesen von der Versicherung freigeben.

Jetzt kommen die Handwerker: Der Sanitär-Fachmann ortet das Leck und bestellt die Trockengeräte, der Parkettleger tauscht den Boden aus und der Maler sorgt dafür, dass alles wieder mindestens genauso schön aussieht wie vorher. Der zuständige Sachbearbeiter der Hausverwaltung meldet sich bei Herrn Walter und freut sich, ihm mitzuteilen, dass wieder alles passt.

Bei der Verwaltung von Sondereigentum kann aus einer märchenhaften Kundenbeziehung schnell eine Horrorstory werden

Und damit sind alle glücklich und zufrieden. Klingt wie ein Märchen, oder? Ist es in diesem Fall auch. Aber eines ohne Happy End. Denn die Geschichte nimmt eine für den Hausverwalter äußerst unglückliche Wendung und wird damit zur Horrorstory.

Nachdem alle Schäden behoben sind, fällt Herrn Walter als Eigentümer auf, dass er eigentlich gerne einen anderen Bodenbelag gehabt hätte. Das Unheil nimmt seinen Lauf: Der Hausverwalter wollte Herrn Walter und seinem Mieter etwas Gutes tun, indem er sich schnell, direkt und unbürokratisch um die Behebung des Schadens kümmert. Er hatte für alle Beteiligten nur das Beste im Sinn.

Dabei hat er wissentlich ignoriert, dass er sich rein vertragsrechtlich nur um das Gemeinschaftseigentum kümmern darf. Eigentlich aber hätte er sich vom Eigentümer eine Vollmacht zur Behebung des Schadens und zur Beauftragung der Handwerker geben müssen. Oder aber der Eigentümer hätte sich selber um die Schadensbehebung kümmern müssen.

Nun aber steht der Hausverwalter blöd da. Denn der Eigentümer besteht darauf, dass der Boden ausgetauscht wird. Das erzeugt natürlich weitere Kosten. Die Haftpflichtversicherung ist aber aufgrund einer vertragsüblichen Klausel zur Regulierung von Versicherungsschäden im Sondereigentum nicht bereit, die zusätzlich entstandenen Kosten zu übernehmen. Und die Versicherung für das Leitungswasser kommt logischerweise nicht zwei Mal für den gleichen Schaden auf.

Der Hausverwalter bleibt damit auf den Kosten für den nochmaligen Austausch des Bodenbelags sitzen und muss diese übernehmen.

Die Lösung zur proaktiven Verwaltung von Sondereigentum heißt INCON

INCON wäre natürlich nicht INCON, wenn wir nicht auch für dieses Problem eine Lösung hätten. Schließlich lautet unser Credo, dass wir alles für Sie tun, damit Sie nicht mehr alles tun müssen.

So könnten Sie z. B. für Fälle wie diese eine Haftpflichtversicherung von INCON abschließen. In dieser ist nämlich immer eine entsprechende Klausel enthalten, die auch die Schadensübernahme in Fällen berücksichtigt, in denen der Verwalter eigenmächtig, aber vorausschauend die Schadensregulierung im Sondereigentum vornimmt.

Als zweite Alternative kann INCON gleich das komplette Schadensmanagement übernehmen. Durch die Übergabe des Auftrags an unsere Spezialisten über eine Vollmacht ist die Schadensregulierung immer rechtskonform und hochprofessionell gehandhabt.

Das sind Ihre Vorteile bei einer Schadensregulierung durch INCON:

• Sie vermeiden jegliches rechtliches Risiko, das bei einer Auftragserteilung ohne Vollmacht entsteht und müssen damit nicht mehr für mögliche Schadensansprüche haften
• Sie sparen sich jede Menge Zeit und Arbeit
• Sie erfüllen sowohl die Erwartungshaltung an eine professionelle Hausverwaltung und stärken Ihren Ruf einer rechtskonformen und absolut verlässlichen Hausverwaltung gegenüber dem Eigentümer

Das Ergebnis liegt auf der Hand: Eigentümer und Mieter sind zufrieden und Ihre Hausverwaltung wirkt ebenso serviceorientiert wie proaktiv und engagiert. Die Zufriedenheit des Eigentümers ist Ihnen auch in problematischen Fällen wie diesem gewiss.

Darüber wollen Sie mehr erfahren? Sehr gerne beraten wir Sie ausführlich und persönlich, wie auch Ihre Hausverwaltung von einer Zusammenarbeit mit INCON profitieren kann. Wechseln Sie jetzt zu INCON: Wir sind gerne unter unter 089 / 33 00 75 -0 oder per E-Mail an info@incon-vm.de für Sie da.