Bislang konnten sich Verwalter bei Wasserschäden auf ihre Gebäudeversicherung verlassen: Diese übernahm verlässlich die Kosten für die Reparaturen durch einen Wasserschaden – mit Ausnahme der Fugenreparatur selbst. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) neue Fakten geschaffen: Nach einem jahrelangen Rechtsstreit hat der BGH in einem Urteil vom 20.10.2021 festgelegt, „dass Wohngebäude-Versicherer nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einstehen müssen.“ Eine Silikonfuge sei nicht Teil der wasserführenden Anlage und die Versicherungspolice würde in diesem Fall nicht greifen.

Die entscheidende Folge für Vermieter bzw. Haus- und Wohnungseigentümer: Aufgrund dieser rechtlichen Neuregelung sind die Versicherungen nicht mehr verpflichtet, bei einem Schaden durch eine undichte Silikonfuge Schadensersatz zu leisten. Oder anders gesagt: Jeder Versicherer kann die Folgen eines Wasserschadens, der durch eine schadhafte Silikonfuge verursacht wurde, rechtssicher ablehnen. 

Die Eigentümer befinden sich damit in einer rechtlich äußerst ungünstigen Lage: Im Fall des Falles sind sie bei einem Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge bis auf Weiteres auf die Kulanz ihres Versicherers angewiesen. Verwalter haben wiederum die Pflicht, die Wohnungseigentümer zu informieren – und wie bei jeder anderen Herausforderung sollten Verwalter ihren Kunden bzw. ihrer WEG auch eine möglichst verlässliche, klar kommunizierte Lösung anbieten.

Versicherer können auf das Urteil unterschiedlich reagieren

Um seine Wohnungseigentümer zielgerichtet und lösungsorientiert zu informieren, müssen Verwalter natürlich wissen, wie die Versicherer mit der neuen Rechtsprechung konkret umgehen. Zum Zeitpunkt dieses Artikels Anfang Januar 2022 gab es vonseiten der Versicherungswirtschaft noch keine klare Tendenz, wie die einzelnen Gesellschaften das Urteil handhaben. Klar ist aber, dass es dafür drei verschiedene Möglichkeiten gibt: 

1. Der Versicherer richtet sich nach dem BGH-Urteil und lehnt die Schadensübernahme ab.

2. Der Versicherer berücksichtigt das neue Urteil nicht und erstattet wie bisher die Kosten für den Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge. Es bleibt also alles wie bisher.

3. Der Versicherer passt seine Police mit einer Zusatzklausel an und verlangt hierfür eine zusätzliche Prämie.

Zahlt die Versicherung nicht (mehr), gibt es für Hausverwalter akuten Handlungsbedarf zur Schadensregulierung

Neben diesen drei Optionen der jeweiligen Versicherung gilt es für Hausverwalter auch, weitere operative Fragen rund um das Schadenmanagement zu klären. Unter anderem müssen folgende Punkte vom Hausverwalter im Sinne der Eigentümer beachtet und geklärt werden:

• Wer beauftragt und bezahlt die Leckortung?
• Wer beauftragt und bezahlt die Trocknung?
• Welche Regelungen gibt es für das Sondereigentum?
• Um welche Dinge muss sich der Eigentümer bzw. der Mieter selbst kümmern?

Insbesondere gibt es im Rahmen der Schadensregulierung einen weiteren Punkt zu beachten, der für Verwalter wie für Eigentümer entscheidend ist: Wenn der Gebäudeversicherer sich an das Urteil hält und keine Leistung übernimmt, springt zwar ggf. die Haftpflichtversicherung des Mieters oder des Eigentümers ein. Diese übernimmt aber in der Regel nur den Zeitwert des Schadens und damit nur den Restwert der beschädigten Güter. Dieser Restwert liegt meist deutlich unter dem Sachwert, der von der Gebäudeversicherung übernommen worden wäre. Im Sinne der Eigentümer ist also zu klären, wer im Schadensfall die Differenz von Sachwert und Zeitwert übernimmt.

Das können Hausverwalter jetzt konkret tun

Um wirklich alle oben erwähnten Punkte vollständig zu beachten, sollten Sie als Hausverwalter in der Kommunikation mit den Eigentümern systematisch Schritt für Schritt vorgehen:

1. Fragen Sie bei Ihrer Versicherung oder bei Ihrem Makler an, wie die Versicherungsgesellschaft mit dem Thema umgeht. Informieren Sie sich über den aktuellen Stand und lassen Sie sich ggf. eine Frist nennen, bis wann mit einer finalen Entscheidung zu rechnen ist.

2. Die Versicherung übernimmt den Schaden nicht mehr oder erhöht die Prämie mit einer neuen Klausel? In diesem Fall sollten Sie sich unbedingt ein alternatives Angebot einholen.

3. Des Weiteren sollten Sie bei einem Nein der Versicherung zur künftigen Schadensübernahme eine neue Vorgehensweise zur Schadensregulierung finden und diesen Vorschlag der WEG bzw. den einzelnen Eigentümern unterbreiten. Dies gilt auch, wenn noch kein Schaden vorliegt. Diese Vorgehensweise sollte unbedingt die oben genannten Punkte beinhalten. Sehr gerne können Sie sich dazu von unseren Experten beraten lassen. 

4. Informieren Sie Ihre WEG über ein neues Versicherungsangebot und ggf. über die Vorgehensweise zur Schadensregulierung in der versicherungsfreien Übergangszeit.

INCON ist und bleibt der verlässliche Partner an Ihrer Seite

Als etablierter Versicherungsmakler unternehmen wir selbstverständlich alles, um sie vor weiteren Folgen dieses Urteils zu schützen. So sind wir bereits seit mehreren Wochen mit den Versicherern in Kontakt, um Näheres zu deren Vorgehensweise zu erfahren.

Falls notwendig, unterstützen wir Sie gerne bei der Einholung alternativer Angebote, damit Sie Ihrer WEG bzw. den Eigentümern eine möglichst attraktive Lösung anbieten können. Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch, wenn es tatsächlich in der momentanen Übergangszeit Anfang 2022 zu einem Wasserschaden durch eine undichte Silikonfuge kommt. 

Zudem bieten wir Ende Januar gezielt ein Sonderseminar zu diesem Thema an – unter folgendem Link können Sie sich dazu ab sofort anmelden:

+++ Kostenfreies Seminar +++

Das Urteil des BGH zum Thema Wasserschäden durch undichte Fugen – Fluch oder Segen für den Verwalter?

Datum: 04.02.2022
Zeit: 10:00 – 11:30 Uhr
Ort: online

Inhalte des Online-Seminars:

• Das BGH-Urteil vom 20.10.2021: Was genau wurde entschieden?
• Wie reagieren die Versicherer auf das Urteil?
• Die Haftung des Verwalters – wie sollte sich der Verwalter künftig bei Schäden durch undichte Fugen verhalten?
• Wer ist in einem solchen Schadenfall für die Regulierung im Sondereigentum zuständig?
• Die Haftung zwischen Mieter, Vermieter und der WEG – welche Versicherung kommt wofür auf?

Weitere Veranstaltungen in weiteren Bundesländern sind bereits in Planung und finden Sie derzeit auf den jeweiligen Webseiten. Falls es Fragen dazu gibt, können Sie uns gerne kontaktieren.
Wir freuen uns über zahlreiche Teilnehmer.