Das wichtigste Ziel der neusten WEG-Reform war es, die Verwaltung von Wohneigentum weniger bürokratisch zu gestalten. Um Projekte schneller voranzutreiben und abzuschließen, sollte es bei der Sanierung und anderen baulichen Maßnahmen weniger organisatorische und verwaltungstechnische Hürden geben. Diese Ziele wurden mit der WEG-Reform auch erreicht. Von den neuen Bestimmungen profitieren vor allem Eigentümer und in den meisten Fällen auch die Hausverwalter.
Die wesentlichen Vorteile der neusten WEG-Reform im Überblick
In dieser Zusammenfassung beleuchten wir die wichtigsten Punkte der WEG-Reform vom 01.12.2020 – für eine umfassende Betrachtung aller Änderungen beraten wir Sie gerne persönlich.
Das sind die zentralen Punkte der WEG-Reform 2020:
- Eigentümerversammlung
- Beschlussfassung
- Vertretungsmacht des Verwalters
- Prozesskosten
1. Die Eigentümerversammlungen können ab sofort mit einem entsprechenden Beschluss auch ausschließlich online stattfinden. Es muss aber auch immer ein Raum für eine persönliche Teilnahme organisiert sein. So können die Eigentümer selbst entscheiden, ob sie lieber online oder persönlich teilnehmen. Dementsprechend sind auch Hybrid-Veranstaltungen mit Präsenz- und Online-Teilnehmern erlaubt. Zur Einladung für eine Eigentümerversammlung genügt künftig eine einfache E-Mail in Textform, bislang war hierzu ein Anschreiben in Schriftform notwendig.
2. Auch die Regeln zur Beschlussfassung bezüglich einzelner Vorhaben der Eigentümerversammlungen wurde stark vereinfacht. Während hierfür bisher z. B. eine Mindest-Anzahl von Teilnehmern notwendig war, genügt seit dem 01.12.2020 die Anwesenheit eines einzigen Eigentümers, um die Beschlussfähigkeit sicherzustellen. Baumaßnahmen können mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden.
3. Der größte Vorteil für den Immobilienverwalter ist eine deutliche Ausweitung der Vertretungsmacht: Bislang musste die WEG einzelnen Schritt des Verwalters im Rahmen der sogenannten Legitimationspflicht genehmigen (es sei denn, es wurde vertraglich anders geregelt).
Mit Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 verfügt der Verwalter nun über eine uneingeschränkte Vertretungsmacht. Er muss nun nicht mehr extra für jede Entscheidung eine Vollmacht oder einen Beschluss der WEG vorlegen oder einholen. Vielmehr darf er per Gesetz alles bestimmen und regeln.
Nun braucht es vertragliche Regelungen, um diese umfassende Vertretungsmacht wieder einzuschränken.
Durch den Wegfall der Legitimationspflicht wird die tägliche Arbeit der Immobilienverwalter also deutlich erleichtert.
Sie können von nun an beispielsweise …
- …Versicherungsverträge ohne Rückfragen oder einen Nachweis zur Legitimation kündigen
- …uneingeschränkt Handwerker oder andere Dienstleister beauftragen
- … Verträge zur Wartung und Pflege der Immobilie abschließen
4. Auch bezüglich möglicher Prozesskosten ist der Hausverwalter seit Ende 2020 bessergestellt. Kam es zuvor zu einem Rechtsstreit zwischen einem Eigentümer und der WEG, z. B. aufgrund eines nicht formgerechten Beschlusses, musste der Verwalter seit 2007 automatisch die Prozesskosten übernehmen.
Mit Inkrafttreten der Reform 2020 werden zunächst der WEG die Prozesskosten auferlegt. Die WEG wiederum kann dann einen Schadensersatzanspruch an den Verwalter stellen, natürlich immer unter der Voraussetzung, dass es tatsächlich zu einem Fehlverhalten des Verwalters kam. Der Verwalter kann dann wiederum die möglichen Prozesskosten über seine Versicherung abrechnen.
Fristlose Kündigung und Zertifizierung:
(Vermeintliche) Nachteile der Reform
Wie fast jede Neuerung ist auch die neuste WEG-Reform für die Hausverwalter nicht ausschließlich mit Vorteilen verbunden. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft jetzt einen Hausverwalter jederzeit fristlos kündigen. Wohlgemerkt besteht dieses Recht nur einseitig für die WEG: Der Hausverwalter hat wie bisher nicht das Recht zur fristlosen Kündigung. Die maximale Laufzeit eines Verwaltervertrags bleibt davon unberührt und beträgt weiterhin fünf Jahre.
Wie genau sich diese Änderung auf das alltägliche Business und den Umgang miteinander auswirkt, bleibt abzuwarten. Durch das einseitige Recht auf eine fristlose Kündigung durch die Wohnungseigentümer kann der Hausverwalter jederzeit abberufen werden und steht damit stärker unter Druck. Damit kann sich auch der Umgangston im Rahmen der Kundenbeziehung ändern. Bislang konnten jedoch keine grundlegenden Änderungen der Geschäftspraktiken festgestellt werden.
Die Zertifizierungspflicht kann für mehr Qualität in der gesamten Branche sorgen
Zudem gibt es ab dem 01.12.2022 für gewerblich-tätige Verwalter eine Pflicht zur Zertifizierung. Ab diesem Datum Ende 2022 muss jeder Verwalter eine Prüfung abgelegt haben oder einen Ausbildungsnachweis vorlegen. Zwar ist noch nicht geklärt, welche Behörde (z. B. IHK oder das Gewerbeamt) genau für diesen Nachweis verantwortlich ist und wie genau der Nachweis geregelt ist. Es ist aber sicher, dass dieser Nachweis kommt.
Was zunächst einmal nach einer zusätzlichen Belastung klingt, ist bei genauerer Betrachtung eine Verbesserung: Schließlich erhöht sich damit der Qualitätsstandard in der gesamten Branche, was letztendlich die Professionalität der Verwalter und damit auch die Kundenzufriedenheit und das Vertrauen in die Leistungen von Hausverwaltungen verbessert.
Versicherungsschutz nach WEG-Reform neu regeln: INCON ist für Sie da
So vorteilhaft die die neuen Regeln für den Hausverwalter insgesamt sind, sie bleiben nicht ohne versicherungsrechtliche Konsequenzen. Als Spezialist für den Versicherungsschutz von Hausverwaltern sind wir selbstverständlich auch in diesem Fall für Sie da und geben Ihnen für die neuen Regelungen Handlungsempfehlungen.
So sollte jeder Hausverwalter seine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung prüfen. Diese Versicherung ist zwar seit 2018 für jeden Hausverwalter Pflicht, der Teufel steckt hier aber im Detail:
Uneingeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters: Diese Organhaftung ist nicht automatisch in allen Verträgen enthalten und muss evtl. durch eine explizite Klausel ergänzt werden. Hausverwalter sollten also Ihren Vertrag prüfen und die entsprechende Klausel ergänzen. Sehr gerne übernimmt das auch INCON für Sie.
Ausschluss- und Einschlussklauseln prüfen: Hier geht es insbesondere um mögliche Lücken im Versicherungsvertrag, z. B. bei fehlerhaften Überweisungen – der Versicherungsschutz sollte ggf. nicht ausgeschlossen, sondern eingeschlossen sein. Mögliche Beispiele zur Gültigkeit dieser Klauseln sind Schadensersatzansprüche bei einer nicht vorhandenen Wohngebäudeversicherung oder mögliche Verstöße bei Vertragsfragen
Jetzt Versicherungsschutz mit INCON prüfen und immer auf der sicheren Seite sein
Als verlässlicher Partner für Hausverwaltungen bietet Ihnen INCON auch hier einen ebenso verbindlichen wie rechtssicheren Service an. Wir prüfen kostenfrei und unverbindlich Ihren Versicherungsschutz und weisen Sie explizit auf mögliche Widersprüche und notwendige Neuerungen im Vertragswerk hin. Für eine genaue Analyse Ihres Versicherungsschutzes müssen Sie müssen nur Ihre Versicherungspolice einscannen und uns per E-Mail an info@incon-vm.de zusenden. Selbstverständlich beraten wir Sie auch gerne telefonisch unter 089 / 33 00 75 – 0 zu allen anderen Fragen rund um die WEG-Reform 2020 oder Ihre Tätigkeit als Hausverwalter. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!
